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《寄生虫》房子的故事:澳大利亚有房要比无房富20倍

发布者: admin| 来自: AFN


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  • 前 言
  • 到老了,有房比租房的富20倍
  • 终身租房时代
  • 存够钱,头发都白了
  • 买不起,将来也买不起

前 言

韩国一部描述底层社会和上层阶级之间巨大差距的电影——《寄生虫》斩获第92届奥斯卡金像奖。

影片里面的大“House”让人印象深刻,代表了多少人的梦想。这个梦想不止限于韩国、中国和澳大利亚也是如此。

然而,导演奉俊昊说,以现在韩国人的平均收入,买的下那样级别的房子,需要不吃不喝547年。

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到老了,有房比租房的富20倍

澳大利亚统计局(ABS)公布的最新数据显示,相比租房家庭,持有住房的老人明显更为富裕。

2017/18财年,ABS发现拥有房产的家庭(至少一名业主年满65岁),净资产中位数为960,000澳元。即便是仍在偿还房贷,其净资产中位数也达到934,900澳元。

与之形成鲜明对比的是,租房居住的类似家庭净资产中位数仅为40,800澳元。

话句话说,到老了,持有房产的人群明显更富,这也是推动包括中国、澳大利亚在内等多个国家探索“以房养老”途径的主要原因之一。

澳新银行(ANZ)经济学家费利西蒂·埃米特(Felicity Emmett)指出:“随着时间的流逝,没房的人群会发现,想要积累财富越来越难。”

“我认为,我们将会看到财富不平等,尤其是代际不平等加剧的情况。”

毫无疑问,有房一族与无房一族人群进一步分化。相比之下,前一类人群退休生活更为容易。

基于澳储行(RBA)的分析,2011年至2016年期间,无论哪个年龄段,住房自有率均有所下降。

其中,年轻的澳大利亚人住房自有率下跌最快。“ 

自2002年以来,悉尼和墨尔本18至39岁年龄段拥有住房的比例出现暴跌,从2002年的34%降至2018年的22%。”

墨尔本大学教授罗杰·威尔金斯(Roger Wilkins)指出,当房价快速上涨时,拥有住房的人数就会大幅下降。

根据澳大利亚住房研究机构CoreLogic提供的数据,无论身处澳大利亚哪个首府城市,一般家庭想要买个中位价格的“house(独栋屋)”,20%的首付款就得存9年。

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终身租房时代

工资停滞不前成为一种常态,而房价涨幅却几乎年年超出工资涨幅,这样一来,终身租房对于很多人来说并非玩笑,而是一种需要面对的现实。

凯特(Kate Reeves)和她13岁的儿子威尔在墨尔本东南租房居住。

她说,租金占自己收入的比例高达65%,有的时候真的很难。

“我们距离无家可归仅一步之遥。”

13岁的威尔表示,自己和母亲会时不时担心,房东随便找个什么理由就会他们搬家。

凯特无奈的说道:“保不准,明天就可能接到房东要求搬家的信件。换在六个月前,我根本没钱搬家和另租房产,所以和房东打交道一直是我们非常担心和害怕的事情。”

在澳大利亚,房客享有的权利可以说和租金基本成正比。

一般情况下,在固定期限租房合同约束下,房东不能随便违约。但是,一旦固定期限结束,一些地区,房东提前告知搬家的时间各地不一。

例如,北领地的房东只需要提前两周通知就可以要求房客搬出。

目前,新州、维州、昆州的政府都在加强保障租客权利方面的工作。但是,在市场需求和供应失衡的地方,即便有法律规定,也是“一纸空文”。

结构性危机

澳大利亚住房和城市研究所(AHURI)发布的长期研究报告显示,澳大利亚的高收入家庭正在吞噬租赁市场上的住房供应,导致低收入和极低收入家庭租房普遍缺乏。

研究发现,对于极低收入家庭而言,出租房屋的缺口大约为305,000套。对于低收入家庭而言,这一数据为173,000套。

研究负责人Kath Hulse教授指出,伴随越来越多的人选择租赁房屋,且租赁房屋的时间延长,租赁市场开始转向迎合中高收入群体,而澳大利亚穷人的住房需求自然而然地被忽视。

她说:“对于低收入群体而言,租金占收入比例不超过30%的出租房屋在大都市已经难以匿迹。”

对于极低收入的澳大利亚穷人,超过80%的人租金占收入比例远远超过30%。

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存够钱,头发都白了

目前,生活在昆州的哈里斯(Harris Dominic)夫妇两人年收入大约为12万澳币左右。

两人的童年就是在出租屋中度过的,他们的父母没能实现买房的目标。

为此,当自己成年成家之后,有了一个八岁的儿子利亚姆(Liam)之后,他们希望能够买一个可以让儿子叫做“家”的房子。

然而,事情并非那么容易,在他们目前租住的昆州纽波特(Newport),平均需要花11年才能存够20%的首付款。

哈里斯说道:“花上11年才能进入市场简直太疯狂了。11年之后,我都52岁了,我的儿子也已经成年。”

为此,哈里斯夫妇开始希望借助联邦政府“首次置业者住房担保计划”进行住房市场,将首付款比例降至5%。

哈里斯说道:“举手并不是要求施舍。相比之下,实现5%的目标比20%的目标,成功概率要大得多。”

一家领先的抵押贷款经纪公司指出,首次置业者存在一个最大的误区,即为了存够一笔大额首付而花费很长的时间,并为此支付昂贵的代价。

实际上,从长远来看,凭借规模相对较小的首付款尽快购房才更具成本效应。

Investors Choice Mortgages公司董事简·斯拉克-史密斯(Jane Slack-Smith)表示,考虑到政府的各种优惠措施,首次购房者可以更智能、更快捷地购房。花太长时间的储蓄是一个错误。

史密斯说:“许多年轻买家在购买时心态不佳。他们认为他们必须先储蓄一大笔存款,等到工作稳定或结婚对象稳定之后再考虑购房。”

“在大多数情况下,凭借小额首付款、有工作收入保障、28岁进入住房市场的人比等待增加存款、35岁才进入市场的人群处于更为有利的位置。”

“这是因为如果购买得当并且在正确的位置,房产的价值增长将超过大多数人的储蓄能力。”

史密斯指出,联邦政府的首次置业贷款担保计划可以节省大约30,000澳币的房贷保险。另外,利用州政府税收减免也可以节省约30,000澳元的印花税。

“利用所有的’免费’资金和(政府)激励措施,从战略上及早地买下第一套房子才是明智之举。并且,如果可能,最好是独栋屋,而不是公寓。”

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买不起,将来也买不起

自去年5月以来,澳大利亚各地房价快速复苏,用CoreLogic研究主管的话来说,本轮房市反弹是“有史以来最快的市场复苏”。

在最新的一份报告中,CoreLogic住宅研究负责人艾丽莎•欧文(Eliza Owen)指出:“2019年6月,澳大利亚住房房价较峰值下跌了8.4%。自6月以来,澳大利亚住宅市场已迅速回升6.7%。”“ 

如果增长率继续保持在1月份的轨道上,即每月房价上涨0.9%,那么澳大利亚的住宅市场将在4月份之前实现全面复苏,恢复期短至10个月。”

大多数情况下,恢复期和下跌期的时间长短相当。但是,本次市场复苏周期仅为下跌周期的一半。

在这样的背景下,多家机构和房产集团均上调了房价上涨预期。

例如,澳大利亚地产门户网站Domain于近日宣布上调2020年全国住宅价格增长预期,即全澳范围内住房价格整体上涨8%,原因是低利率推动下的房价反弹超出了其原有预期。

其中,悉尼独栋屋房价预计将飙升10%,中位价将达到125万澳元,较Domain上一次预测的上涨5%直接翻倍。

房价上涨的同时,住房可负担性也日趋加剧。换句话说,以前买不起房的很多人在将来也很有可能买不起房。

澳大利亚智库,格拉顿研究所(Grattan Institute’)分析师Coates指出,从目前的情况来看,第一个首付款贷款担保计划还是一个不错的政策。

但是,德勤(Deloitte Access Economics)分析师Hutley认为,这项措施是临时性的举措,不是根本上的“解药”。

她说:“我认为,住房负担能力的根本解决方案是在人们想要居住的地方建造更多可负担的房屋。”

END

在回到文章开头提到的电影《寄生虫》,当住在半地下的贫苦一家人遇上条件优渥的有钱一家人,碰撞出的不仅是精彩的故事,还给人十足的阶级碾压感。

而这种强烈的感受,很大程度是由片中居住环境的对比造成的。

无论在澳大利亚,还是在国内,房子即是家的象征。

在这场新冠疫情造成的严重冲击下,部分地区的房地产行业却似乎毫发无损。

根据居外网提供的数据,受疫情影响和医疗方面的考虑,中国买家对澳大利亚的住房询盘量明显上升。

参考资料:

https://www.abc.net.au/news/2020-02-11/flat-wages-soaring-house-prices-australians-lifetime-renting/11898122

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